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黄奇帆就任财经委首次演讲 万字讲透房地产症结(完整版)下

2017-05-28

      

怎么样建立长效机制?围绕总书记说的,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控。

总书记的要求非常深刻,我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。

长效机制之一:土地

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量,按一人100平方米,100万人就供100平方公里,一千万人就供1000平方公里。

爬行钉住,后发制人。

什么意思?你这个城市有本事,把这个人口搞到500万,那我以前只给了你350万平方米,现在每年补你几十万平方米。

不能根据长官意志,计划未来有500万人,现在才两百万,就要500平方公里土地,结果我在10年里,真的给你300平方公里土地,你300万人没来,只来了100万人,甚至原来的200万人还走了,这个土地的错配,谁负责。

土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志,违反经济规律。

就按这个逻辑,不复杂,如果上海到了2500万人,一定要2500平方公里,不是没有地啊,上海有6000多平方公里,还有很多农业,农业在上海只占1%的GDP,农民人口也只有三四十万,在这个意义上,一定维持农业也是要做城市绿色农业,示范农业。由此而言,如果这个城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就应该补上去。

所以在这个意义上,不是拿到指标,三四百个城市大家平分,而是看谁人口多。

人口怎么多起来呢?有句话叫产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,二产、三产发达了,人口就多,土地跟着人口和产业走。

当你把前面的几个环节做成了,我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

长效机制之二:法律

用法律,或者非常刚性的约束。

人均100平方米干嘛的?绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说,100平方大体上55平方米城市基础设施,公共设施,包括学校医院,城市绿地;工业20平方米。

如果一个城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工业,1平方公里可以搞100亿,那200平方公里,那就是2万亿啊,很大的工业体量。

像金桥,90年代浦东开发的时候,规划了10平方公里,我们当时就定下来每平方公里至少100亿,到了2000年,朱晓明是金桥开发区老总,他说,金桥已经有1500亿。10平方公里里面,7平方公里的工业园区,每平方公里干了200亿。

我讲这段话意思是,工业就是要约束性强一点,要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来,或者在产业结构、工业结构里做一些调控,把低利用率的换成高利用率的,使工业更加节约。

剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的开发,20平方米给居民开发,5平方米给商业。

如果1000万人的城市,可以搞一个50平方公里的商业区,大家知道曼哈顿的商业区多繁华,只用了10平方公里。

原来上海的南京路,多繁华的商业,整个土地的建筑面积几平方公里,非常节约。

地价方面呢,总的供应量起到了保障作用之后,拍卖土地的时候也要有限价措施,大体上讲,楼面地价不要超过当期房价的1/3。

如果周围房价是1万,这会儿动迁产生的土地拍卖,拍到3300,就应该适可而止,不能说我征地花到6000,我就要拍到6000。

限价不是长官随意的限制,其实政府不在土地上去推高地价,地价跟着房价慢慢走。

如果你是旧城改造拆下来的,成本的确很高,不能由着这个成本,由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼,应该把政府给你的城乡结合部的,供应比较充分的土地资源,那个地方可能会得到的土地出让金,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

这么平衡之后,看起来你可能吃了点小亏,但是城市投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产不失衡了,你是可持续发展,税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起,城市会更好地发展。

金融方面的措施要坚决守住底线,任何开发商买土地的钱,必须自有资金,上世纪90年代我在浦东开发的时候,就是这个约定。

这里面有个原理,开发商对房地产的总投资理论上1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。对工业企业,我们是1:2,1/3的资本金。

房地产商呢,融通量大一点,1:3,也就是25%的资本金,当然是拿来买地了,地如果是你自己买的,可以抵押了融资,拿到钱造房子,封顶的时候,可以预售,老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来,最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷,再加预售过程中老百姓的按揭贷。

现在全国房地产商的融通量是多少呢?1:9,我这么说可能还是保守的,有的开发商可能1:50。

你听他有几千亿的资产,债务95%,万一有坏账,银行倒霉。

买地皮的时候,来个三七开,如果这块地皮是10个亿,他自己拿3个亿,借了7个亿,拿到地了去银行抵押,抵押至少六七个亿,造房子,卖楼花,把预售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的,三年后,地价涨到20亿,真的要开发的时候,20亿作为抵押物,可以拿到15亿的钱,整个开发流程中的融资,到了1:9,这就是房产绑架金融的情况。

地王不断出现,是房产商跟金融系统的关系,谁融资能力强谁就拿到地王,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了。

地王现象不仅是土地短缺,拍卖机制的问题,还和融资的无限透支,缺乏隔离墙有关。

为什么那么多资金都往房地产里面走,如果有一个防火墙,一切买地的钱通通不能借债,只要做到这一条,M2跟你有什么关系?进不来的嘛。

我在重庆,一直是管住融资的,但有时也会露项。

来个房产商,买了15个亿的一块地,把房子造起来又花了15个亿,30个亿全是借来的,而且借的高利贷利息是17%,五年时间,30亿债务变成60多亿,房子造好实际上也只能卖个四十亿,五十亿,当然破产了。

一查账,是三个很有名的工业企业,看着房地产热,工厂还可以,搞汽车的,跟信托公司去借钱,这个事情一协调,我说三令五申不许借钱买地,借了高利贷还来买地,这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席,去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的,所以就疏漏了,没查。我说一切房产商批租土地,别的不用查,就查资金血统,只要是借来的,通通不允许进入。这样一来,地王会消失大半。

第二个是房产商在开发过程中,如果一个房产商,有几十个上百个金融单位的账户,总的债务,高利息的占了全部融资的50%以上,对不起了,资金账户是危机状态,这种房产商,对它的运营,都要当心。

第三要管住老百姓买房的融资,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他买三套五套,不用担心他会带来金融危机,危机是他自己家里的事情。

这条要坚决做到,但是在中国做到比较难,美国做得比较到位,美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款,美国的按揭贷款,就在5个金融机构,对50个州全部覆盖,这样的话,老百姓的按揭一目了然。

我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放,老百姓在其他国家是交税单,根据这个来测算能付多少按揭,我们叫单位开收入证明,一个私人老板,现在就帮员工开五万块一个月的收入证明,有啥关系?甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。

长效机制之三:税收

税制从来都是重要的调控手段。

第一条,高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。

比如,你如果想买一个5000万元的高端别墅,交易契税,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,这样的话,就叫差别化税率。

别墅买了以后,两年或者五年就要炒掉,我就把交易税从5%,递增到8%,香港就这么干的,不断在印花税上递增,加到没人敢炒。

中端有鼓励,老百姓买的是自己住,总的有各种抵扣,我甚至认为,住房首套房,按揭贷款的钱,可以抵扣个人所得税,我相信中国政府搞税制改革,分类税改成综合税的时候,是可以按揭贷款抵扣所得税的。

全世界都是这么抵扣的,美国个人所得税,账面上39%,实际上25%,就这么抵扣掉了。

低端的有保障,不仅不收税,政府出钱帮你解决住房问题。

这是三端调控的体系。

第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

什么叫房地产税?一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税,不是说只收增量,试点的时候可以;

二是如果物业价值上升了,根据升值的额度来收税;

三是越高档的房子持有的成本越高;

四是低端、中端和合理的住房需求,房地产税里是有许多可以抵扣的,最后这个社会百分之七八十的老百姓,尽管房地产税是普遍实施的,但是最后的结果是压力不大,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;

五是大家会说,房地产税收了,土地出让金是不是就不收了?你不能前道到,后道也收。国外土地是私有的,没有土地出让金,国内土地是国有的,有出让金是合理的,并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

出让之后,是不是70年以后再要第二次出让呢?有房地产税覆盖,淡入淡出,就不用补交土地出让金了,这也是一种逻辑上的必然。

房地产税有什么好处呢?第一让税制健全,中国普遍是间接税,缺少直接税,房地产税是一种持有环节的直接税,在美国欧洲,直接税占总税收的40%,中国连10% 都没有,这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

第二,房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。

第三,有了房地产税以后,持有环节成本提高,对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

第四,对社会在房屋领域的意识形态有意义,所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务,在重庆做了试点。

税收方面还有一个事,三中全会提出,农村的集体土地和城市的国有土地,如果在一个地方拍卖,现在的办法是非要把农村土地征用,然后一起拍,征地的时候,一般地价比较低,这样就减少了农民的利益。

三中全会提出,同地同权同价,要把这件事落实到位,税收要跟进。因为地价,拍卖的时候很可能卖出500万元一亩,明明是农田,怎么会变500万一亩,因为地价并不是征地成本决定的,它和基础设施相关,有地铁当然高,基础设施配套好地价会高,这些土地的地价高,是社会资源的投入。国有土地拍来的高价,当然去盖这些公共资源,集体土地拍了高价,全部归集体家庭所有,这个不公平。

所以在美国、台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税。

这个增值税现在还没有出台。

没出台呢,真要把现在的土地同股同权同地价去拍,拍出来之后农民就拿钱吗?也不一定。这块地正好在金融区边上,拍了个500万一亩,那个农民同样的地,在学校旁边,拍下来就是造学校,50万一亩,这个农民不就吃亏了吗?

这个意义上讲,拍的低的,土地增值税交的很少,拍的高的,土地增值税交得高,也是一种平衡。

长效机制之四:租赁市场

习总书记在2014年城市工作会议上讲过,每个城市特别是大城市,总有20%人买不起房子,政府要造公租房配置给他们。

如果一个社会有1000万人,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子,商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,如果我们能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。

公租房,这几年政府都造了一批,我觉得政府的公租房有五个要点:

一是,大体上不能造太多,一个城市覆盖20%的人口,如果100万人的城市,公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢,总是看人家的家庭收入两千块三千块,其实只要看人均住房面积,三口之家,十年来人均住房在30平方米以下,他也许年收入有10万元,也许小孩在美国读书,或者老人生病,住房困难户造不了假,收入困难户很容易造假。学生不会造假,农民工造不了假。这个不要靠收入证明,现在的收入证明搞不清。

第二,要三配套,房子造好了,公共设施学校医院的配套,公共基础设施的配套,户籍管理的派出所、居委会的配套。

第三,管理上,公租房是国家的,不能有二房东赚外快。

第四,不能造成贫民窟,应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例,地区的公共设施配套是给所有人的。

第五,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

实际上,公租房,60%的左右的贷款,收到的租金利息足够平衡贷款利息,五年以后,老百姓可以把房子买过去,共有产权房。

共有产权房可以按市场价卖,卖的时候,政府回购。美国、新加坡都是这样。

我和美国的住房保障局局长交流过,他们的保障房造出来以后,老百姓想要退出去,只能退给政府,由他们再出给新时期的保障对象,这件事应该持之以恒,以民为本地去做。

房地产商不是不愿意持有,而是融资结构害了整个中国的房产商,永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构,逼得他房子一造好,就急吼吼地要回笼资金。

李嘉诚不是这种状况,他在浦东拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,协议都是10年期,到了2008年、2009年的时候,全部回收,重新装修,2009年、2010年开始变成销售,房价从一万多变成10万,这就是发了横财了。

中国租赁这么少,跟房产的租赁结构有关,政府要让开发商进入1:3的融资结构,到了持有环节,能够出租的,必须60%的资本金,40%的贷款,这样的话,收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

政府对这种,三年五年十年租赁的房产公司,有一套鼓励政策,包括租房的公积金,应该尽可能地提供给房客,公积金拿来付房租,房租抵扣个人所得税,拿出房子出租的也应该有鼓励。

对租房者,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

长效机制之五:地票

最后一点我特别要说的是,整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

地票是在讲什么呢?

我就说中国土地制度有两件事。

一件事,我们这么多人,耕地总的不充分。要做两件事,第一是集约节约使用土地指标,不要造成每10年少1亿亩的需求,应该每10年,少5000万亩,4000万亩。

还有20年就用到18亿亩土地红线了,如果这2亿亩,可以变成40年,50年用到,这样可以把时间拉长,可持续发展势头更猛。

最重要的是工业用地要节约,同时农村的建筑性用地要集约节约,商品房的住房用地不能太苛刻,要多给。

第二个要讲个更深入的问题,一百年、两百年,城市化大规模推进过程中出现的现象,城市化进程没有减少耕地,耕地有所增加,人在在农村居住的时候比较分散,人均建筑用地,要用到250平方米到300平方米,城市比较节约和集约,人均是100平方米,所以当1亿人进城,真要在城市中生活,城里边肯定要给他1万平方公里的土地,那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地,但是中国的农民呢,两头占,所以我们才会出现10年少1亿亩,30年少3亿亩,否则的话,应该是大体平衡,平衡还有余。

要化解这件事,我自己认为有三个原理。

第一,宪法上规定的三个底线,农村的土地是集体的,你不能把它变成私人的,农村的土地变化中间要保护农民的利益,农村的土地有用途管制,搞农业的搞农业,搞建设的搞建设,这三个是游戏规则,不能改变。

第二,耕地的转换,要使得农村退出来的地,大于进城的地,这是世界城市化运动中的一个现象,我们没有这个现象,要把它体现出来。

第三,你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换,要让1000公里外的农村,分享城市增值的级差地租。

按照这三个原理,我们想了一个地票的招,就是要把农民进城以后的宅基地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地,废弃的小学土地,废弃的粮站的公共用地,复垦为耕地。

农民进了城了,房子空在那里,租不出去,卖也卖不了几万块钱,把农房农地复垦为耕地。

这件事有四个环节:一是复垦;二是有关部门验收;三是给你一个地票可以到交易所交易,房产商要买城乡结合部的土地,需要指标,就来买这个指标;四是城郊结合部的土地就去掉了。

这个过程中就可以看到,农民进城了,农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了,城郊结合部增的耕地,小于农村复垦的耕地,最后增减挂钩,全社会的耕地总量增加。

这样的一个工作可以产生几个好处:

一是耕地保护。

现在出现了先征后补,我们现在每年征600万亩耕地,国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来,你征了600万亩,要造600万亩,大家都同意,等到我把地征了以后,五年十年,是不是能造出耕地出来,不知道,或者造出来一半,没完成。

另外,几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了,所谓的造耕地,是把山坡上,一个25度、30度的地造成梯田,破坏生态嘛,把树林子地造成种菜的地,或者把弯弯的河道拉直,弯弯就变成良田,破坏生态,没办法的办法,大家都装糊涂了。

所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了,我不复垦生态里的野地,复垦的是废弃了的宅基地,公建用地,这就是一种集约节约。

腾出来的地票指标,让房产商造房子去了,这不是平衡了吗?这是一个好处。

第二个好处是反哺农村。

房产商买地,一亩花个几百万块,花几十万块来买这个指标,这个钱给了农民,可以反哺农村,这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,100公里,1000公里也可以的。

黑龙江的农田产生的地票,上海如果几十万一亩买过来,上海征上海郊区的地,这个钱就到黑龙江去了,地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性,票据性,使它有辐射性。

第三是增加农民有收入。

我们这些年,一共卖了20多万亩地票,每亩地票十多万元,差不多四五百亿,农民拿到了,农民拿了这个钱,在农村造房子,进城都可以。

第四,农民进城,有了公租房,这笔钱可以改善城市的生活。

地票这种制度,对城乡之间的土地交易是有帮助的,但是我认为,这都是以城补农,对农村的好处,最最重要的是在城市化过程中,对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源,起到遏制作用,能帮助大城市增加土地的有效供给。

重庆在过去这些年,每年从国家这儿拿来的土地指标,20万亩,也的确50%几,城市、基础设施用掉了,工业上用掉20%几,商业去掉5%,也只有10%了,我们这10%通通给了中小城市,万州、涪陵等,他们实力比较弱,开发过程中拿国家的指标,国家的指标不花钱。

主城重庆这个大城市,800万、1000万人口的,每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标,基本上每年2万亩的地票就在主城,主城的房产商,在主城动迁一概用地票,地票不受国家约束。

这样的话,土地供应量实际上增加了一倍,就比较宽松了。

这就是我要讲的,总的来说,分两个部分,10大失衡和5个方面的制度安排,如果通过制度的安排,按照中央的要求,不仅是行政化的安排,不仅是供给侧改革基本面的安排,比如中国最终应该有房地产税法,应该有住房法,老百姓租赁房的法律,其实我刚刚说的所有的事情,都应该在这三个法律的框架下。